孟加拉国房产法修正案：产权过户后父母可终身保留居住权

孟加拉国国民议会 (Jatiya Sangsad) 近日通过《财产转让（修正）法案，2026》(Transfer of Property (Amendment) Bill, 2026)，在1882年的《财产转让法》(Transfer of Property Act, 1882) 中新增两条，推出名为“保留终身权益的赠与”(Gift reserving life interest) 的新转让方式。

按照新增的第122A条，父母或祖父母把房产转给子女或孙辈、配偶之间互相转让时，可以只转移所有权，同时在法律上保留在自己有生之年居住、使用和享受该房产的权利，包括收取租金或收益。这项保留的终身权利，即使受赠人先于赠与人去世也不失效——房产的底层所有权归受赠人的法定继承人，赠与人的居住权不受影响。不动产的这项保留必须在登记契约中明确写明。

第122B条规定，赠与一经登记不得单方面撤销，但赠与人和受赠人可以共同通过另一份登记契约修改或撤销，前提是确有经济、医疗或家庭方面的真实需要。如一方已丧失法律行为能力，修改须经地区法官 (District Judge) 批准。

旧法下的困境

在1882年旧法以及传统的“海巴”(Heba，伊斯兰赠与方式) 机制下，转让财产意味着立即、彻底交出所有权和占有权。父母一旦签下赠与契约，就失去全部法定产权和用益权，只能依赖子女的善意。若随后遭冷落或被赶出家门，几乎无法律救济。

谢赫萨迪村 (Sheikh Sadi) 75岁的亚德·阿里 (Yad Ali) 靠挖土、卖香蕉为生，年老残疾后小儿子乌马尔·法鲁克 (Umar Farooq) 以“给两分地养老”为由，让他把整块39.5分的宅地签了过去；老人去法院要求撤销契约，反被儿子儿媳用棍棒殴打、赶出家门，如今靠乞讨度日。杰索尔 (Jashore) 凯沙布布尔乡 (Keshabpur) 84岁的巴里克·加齐 (Barik Gazi) 和78岁的妻子沙尔·巴努 (Shar Banu) 也有类似遭遇：小儿子借带父亲看病之机，把24分地登记到自己名下，调解失败后大儿子拆了老两口的住处将他们逐出。

各方评价

法律部长阿萨杜扎曼 (Md Asaduzzaman) 表示，修正案提供了一条可选的、并行的民事转让途径，保护脆弱的老年父母，且不改变现有的属人法。

最高法院资深律师、人权活动人士萨拉·侯赛因 (Sara Hossain) 对《商业标准报》(The Business Standard) 说，修正案解决了重大问题：过去赠与一旦完成，父母既失去所有权也失去占有权，只能依赖子女善意；新法赋予赠与人以前根本不存在的、可强制执行的法律地位，是保护老年业主的重要进步，也可能对保障和扩大女性财产权、残障人士权利产生变革作用。

孟加拉国妇女委员会 (Bangladesh Mahila Parishad) 主席福齐亚·莫斯莱姆 (Fauzia Moslem) 认为，该法为老年生活提供了重要保护，在本国社会背景下对女性尤其如此。

国际经验

巴基斯坦1963年最高法院判例确认，把房产本体赠与子女同时保留父母终身用益权有效；2021年的《父母保护条例》(Parents Protection Ordinance, 2021) 更把子女驱逐父母定为刑事犯罪。印度2007年《赡养与福利父母及老年人法》第23条规定，以赡养为条件的赠与若子女不履行，可被裁定无效。美国使用“终身产权契约”和“增强型终身产权契约”(Lady Bird Deeds)，父母转让剩余权益但保留不可侵犯的终身产权。马来西亚允许“海巴·乌姆拉”(Heba Umra，终身赠与)，新加坡允许依《土地产权法》登记的终身产权，禁止子女未经父母同意出售或抵押住房。

尚存的空白

侯赛因提醒，第122B条的撤销与修改程序可能引发新纠纷：若赠与人和受赠人谈不拢，案件可提交地区法官，但法律没写清考量标准、程序和是否有上诉途径。

她还建议在签约环节加设保障：目前登记文件只要求签字和见证，不要求声明赠与人出于自愿；若增加这一要求，并规定登记官有义务与赠与人当面确认，就能阻止明显无行为能力或非自愿的登记。她呼吁用浅显的孟加拉语开展普法宣传，设定从表达转让意向到最终登记的强制等待期，并要求登记时通知所有继承人（继承人无权阻止，但应知情）。

她同时警告该法可能被反向利用：不是平等分配给所有子女，而是剥夺某些继承人（包括女性继承人）本应得的份额，这需要进一步研究防范。